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          招商蛇口增收不增利:扣非歸母凈利潤降14.55%,4成利潤源自投資收益

          放大字體??縮小字體 發布日期:2020-04-24??來源:搜狐財經??瀏覽次數:291
          核心提示:  出品 | 搜狐財經  作者 | 黃?! 【幷甙矗翰ㄔ幵谱H的2019年過去了,房企們活的怎么樣?  現金為王的時代,誰的現金面臨
           

            出品 | 搜狐財經

            作者 | 黃海

            編者按:波詭云譎的2019年過去了,房企們“活的”怎么樣?

            “現金為王”的時代,誰的現金面臨困境?誰的業績開始下滑?又有誰仍然穩健行駛?財報季來臨,各家房企陸續交出成績單。

            搜狐財經從即日起,陸續推出《2019房企年報深讀》專題,對各家房企的年度考卷進行評析。

            第十二期關注的企業是招商蛇口。

            4月20日晚間,招商蛇口正式披露2019年年報。與以往相比,這份年報推遲了將近1個月。

            報告顯示,期內招商蛇口錄得營收976.72億元,同比增加10.64%;歸屬于上市公司股東的凈利潤160.33億元,同比增5.20%;基本每股收益1.99元,同比增加5.29%。

            銷量方面,去年全年招商蛇口累計實現簽約銷售金額2204.74億元,同比增加29.25%;累計實現簽約銷售面積1169.44萬平方米,同比增加 41.35%。與TOP20中的其他房企相比,招商蛇口近30%的銷量增速居于前列。

            然而盡管當期營收、銷售都取得了增長,招商蛇口閉口不談的另幾個數據卻顯示出另一幅景象。

            2019年,招商蛇口營業利潤263.20億元,同比降了1.10%;利潤總額261.24億元,同比降1.79%;加權平均凈資產收益率21.38%,同比下降0.84個百分點。

            簡言之,2019年度招商蛇口已然“增收不增利”。

            轉讓項目股權美化凈利潤數據

            業績發布會上,對于凈利潤跟不上銷售額增速,招商蛇口財務總監黃均隆給出回應,“銷售額的增長與歸母凈利潤的增長沒有直接關系,歸母凈利潤的構成除了受房地產項目結轉利潤的影響,還受到投資收益和減值的影響。”

            年報顯示,2019年度招商蛇口錄得歸母凈利潤160.33億元,同比增加了5.20%。而上述歸母凈利潤中,約四分之一源自非流動資產處置收益。

            據報告,2019年招商蛇口非流動資產處置金額約42.85億元,較去年同期的7.33億元增長了近5倍。具體來看,年內招商蛇口將珠海致勝房地產有限公司、Frontier Shekou Commercial Holdings Liminted的全部股權以及珠海源豐房地產有限公司51%股權轉讓,合計對價超55.3億元。

            處置三家公司股權直接為招商蛇口帶來了近43億元的利潤,也間接抬高了招商蛇口的投資收益。

            報告顯示,因股權處置收益及聯合營公司投資收益同比增加,2019年招商蛇口投資收益同比增長了56.26%,約為102.31億元,利潤總額占比達39.17%。

            據年報披露,年內招商蛇口通過出售Frontier全部股權以及深圳商啟、深圳樂業和深圳樂居三家公司部分股權實現投資收益59.28億元。后三家公司控制權變動后,剩余股權按公允價值計算重新產生的收益合計約為15.83億元。

            幾筆資金直接“注入”報表中的凈利潤一欄,提升了招商蛇口的報表數據表現。

            實際上,過去幾年間,招商蛇口曾多次使用此辦法美化賬面凈利潤。

            2018年,招商蛇口相繼出讓商融置業、商泰置業、樂藝置業及商啟置業部分股權,總涉資63.2億元。而當年招商蛇口投資收益達到約65.48億元,同比增加125%,占當年歸母凈利潤的42.97%。

            影響招商蛇口凈利潤的另一誘因則是存貨跌價準備。

            2019年全年,招商蛇口計提存貨減值損失達到20.9億元,這是其上市以來首次大規模計提存貨減值損失。此次計提損失的項目多位于福建一省,其中廈門臻園項目、福州雍景灣項目分別計提9.79億元、3.81億元的損失。

            據管理層透露,20.9億元損失中約有14億元計入公司股東利潤中。

            處置股權、計提跌價,都與企業的主營業務無關。若扣除非經常性損益,當期招商蛇口扣非歸母凈利潤已跌至124.73億元,同比減少14.55%,呈現負增長趨勢。

            招商蛇口主營業務的盈利能力隨即受到投資者質疑。

            六大業務區域毛利率全線下行

            業績會的投資者提問環節,一位個人投資者直接向招商蛇口管理層發問道:“招商蛇口的財務狀況這幾年一年比一年差,同樣是央企,保利地產財務狀況越來越好、效益越來越好。”

            投資者又以股價舉例稱,一兩年前保利地產股價比招商蛇口低八塊錢,到今天為止,二者股價差距已經縮小至7毛。

            據統計,自2019年4月起,招商蛇口股價始終處于震蕩下行階段,已從23元跌至16元。市場對招商蛇口此次交出的年報也并不買賬。年報披露后,截至4月21日收盤,招商蛇口股價繼續下行,報16.61元/股,跌幅1.01%。

            股價下跌背后,招商蛇口當期各板塊、區域的利潤率全線下行。

            報告顯示,2019年招商蛇口的的毛利率和凈利潤率分別為34.65%、19.31%,分別同比下降近5個百分點和3個百分點。當期招商蛇口在全國六大布局區域內業務毛利率均同比下降,江南、深圳兩地跌幅超10個百分點。

            分行業來看,當期招商蛇口社區開發運營業務毛利率同比減少5.71個百分點。

            對此,黃均隆在業績會上表示,招商蛇口2019年毛利率下降,一是受限價和市場下滑影響,二是深圳地區的高毛利雙璽項目2019年的結轉量比2018年減少了18%。“穩健起見,我們2019年計提了20.9億元的減值,比2018年多了11個億的減值。”

            招商蛇口各個口徑中,項目結轉時間成為各項財務指標變動的主要原因。

            分季度財務指標顯示,2019年第三季度成為拖累招商蛇口全年營收和凈利潤增速的元兇。第三季度,招商蛇口錄得營收88.56億元,同比減少30.77%;錄得歸屬于上市公司股東凈利潤1.95億元,同比減少83.21%;扣非凈利潤1.77億元,同比減少80.55%。

            招商蛇口在三季報中給出理由,根據公司生產經營計劃,房地產項目有竣工以及結轉時間主要集中在第四季度,報告期內結轉面積較小,從而導致結轉收入及毛利同比減少。

            年報中,招商蛇口同樣提及了項目結轉問題,表示“受房地產業務結轉產品類型不同影響,房地產業務結轉毛利率較上年同期下降,導致營業利潤、利潤總額同比略有下降。”

            據管理層透露,招商蛇口銷售實現和入伙結轉的時間差基本是兩年,但2017年的銷售額含有比較多的深圳區域商辦整售的銷售額,受精裝修工期影響這些商辦整售和房地產的快周轉有所差別,時間超過2年。

            招商蛇口素來以“低杠桿、低周轉”的“穩健”作風聞名。

            Choice數據顯示,2017年至2019年,招商蛇口的存貨周轉天數逐年增加,從1065.40天增至1474.95天(約合4.04年),存貨周轉率也從2017年的0.34降至0.24.

            與此同期,同為央企的保利地產存貨周轉天數則呈現逐年下降趨勢,三年間從1324.66天降至 1241.65天,成功反超招商蛇口。

            報告顯示,2016年招商蛇口的存貨為1230億元,2018年升至2108億元,2019年繼續擴大到3122億。業內人士認為存貨積壓可能攤薄經營成本,進而反映為毛利的虛高。

            業績發布會上,招商蛇口的管理層表示將要加快公司的周轉速度。

            據悉,2020年招商蛇口預計可售貨值約4000億元,其中2400億貨值將于2020年新近推出。按公司的去化率估算,2020年公司預期合約銷售額約為2500億元,對應去化率62.5%。

           

           

           
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